賃貸住宅か、分譲マンションか（その１）

うちの嫁が職場の同僚によく言われるそうです。

「お金があるんだからマンションでも買えばいいのに･･･」と。

時には、「将来のことを真剣に考えているのか？」といった類の言葉をかけられるようです。

とても心外ですねぇ〜！

自分たちの将来のことは、それなりに真剣に考えているつもりです。マンションを持つこととどんな関係があるのでしょう。

そうです、我が家は賃貸アパートにすんでおり、バランスシートでいう自己資本比率ほぼ１００％の超健全な財務状態にあります。

内藤忍氏のようにマンションを買うことは経済活動上は明らかに損である、という人もいます。一方で、家賃を払うならその同額でローンを支払えば、将来自分のものになるマンションのほうが有利、という人もいます。果たして賃貸住宅と分譲マンション、どちらが有利なのでしょうか？

実はこのテーマは以前楽天ブログのエントリーで書いたことがあります。

http://plaza.rakuten.co.jp/ueken2525/diary/200711060000/

ここでは、もう少し踏み込んで考えて行きたいと思います。

両者の損得を比較する際に、直感で挙げられる公式は以下のとおりまとめることができると思います。


現在居住している賃貸住宅の家賃、管理費、更新費といった年額の支払いを、不動産投資における期待利回りで除した金額が、当該住居と同等の分譲マンションを購入するのに必要な初期費用、借入元本、利息、管理費、修繕積立金、固定資産税などの年額を基に算出した現在価値の総和と比較して、低ければ分譲マンション購入のほうが有利、高ければ賃貸住宅のほうが有利である。


なんのことだか。複雑ですねー。自分の家を買うのに不動産投資の期待利回りとかでてくるし。
重要なポイントとして以下の３点を挙げることができると思います。

(1)　帰属家賃という考え方
　　持ち家を持っている人は当然家賃を払っていません。しかし、経済学上は自宅と同等の借家の家賃から推定した家賃を、大家である自分自身に支払っている、ということになっています。これを「帰属家賃」といいます。なんてでたらめな、と思うかもしれませんがＧＤＰを計算するのに使用する考え方で、決して特異なものではありません（ただし、この算出方法の適否は別の問題とします）。
　要は、持ち家の人は「自分自身に家を貸している」ことになり、不動産投資をしていることと同義になるわけです。

(2)　期待利回り
　不動産投資をした場合、その投資家にとって最低限求められる利回りのことを「期待利回り」と言います。不動産や株式などのリスク商品に投資するのは定期預金の利回りより高い利益をあげたいからです。市場参加者がこのぐらいの利回りなら投資してよい、と思わせる利回りのことを期待利回り、と言っていいでしょう。ちなみにこのことを考える際に基準となる国債利回りがリスクフリーレートと言い、期待利回りとの差は「リスクプレミアム」などと言ったりします。

(3)　収益還元法
　不動産の運用によって得られると期待される収益＝賃料を基に当該不動産の価格を評価する方法を言います。具体的には、純利益÷期待利回り＝不動産価格で求めることができる、とするもの。

以上を踏まえて、さらに具体的な数値を算出して比較したいと思います。

（嫁に好評なら）つづく